Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le contrat de bail commercial est un contrat de location d'un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il vise à mettre à la disposition d'un locataire un espace commercial moyennant le paiement d'un loyer.
Le droit français accorde une protection particulière au locataire d'un bail commercial, considérant que le local commercial représente son outil de travail. En cas de déménagement, le locataire risquerait de perdre une partie de sa clientèle, construite au fil des années.
C'est pourquoi le locataire bénéficie du droit au renouvellement de son bail. En cas de refus, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d'éviction. Le montant de cette indemnité a pour objectif de compenser la perte de clientèle résultant du changement de local.
Le statut des baux commerciaux : les conditions à réunir
Pour que le statut du bail commercial s'applique, quatre conditions doivent être réunies :
- Un contrat de bail
Le propriétaire met à la disposition du locataire un espace destiné à un usage commercial, moyennant le paiement d'un loyer. Cette forme de contrat est dénommée bail commercial.
- Un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel
Le contrat de bail doit concerner un immeuble ou un local, construction immobilière stable et permanente. Le locataire doit pouvoir rester dans les lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse le déplacer à sa discrétion.
La conclusion d'un bail commercial est possible uniquement lorsque le local est destiné à un usage commercial, c'est-à-dire affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale, ou industrielle.
- L’exploitation d'un fonds de commerce dans le local
Le régime des baux commerciaux s'applique lorsque les lieux abritent l'exploitation d'un fonds de commerce. Ce dernier doit être la propriété d'un commerçant ou d'une entreprise immatriculée au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises).
Le fonds de commerce comprend des éléments matériels (équipements, marchandises…) et immatériels (clientèle, enseigne, brevets…).
L'élément essentiel est la présence d'une clientèle propre au fonds de commerce, qui fait des achats chez le commerçant en raison de ses compétences, de son savoir-faire et des produits ou marchandises qu'il propose.
Il est impératif que le fonds soit exploité de façon effective, c'est-à-dire de manière réelle, régulière et conforme à la destination définie par le bail.
- L’immatriculation du locataire du bail au RCS ou au RNE
L'inscription au RCS ou au RNE est requise pour le locataire.
Cette condition est également indispensable pour bénéficier du renouvellement du bail à sa date d'échéance.
La forme du bail commercial
Il n'existe pas de forme obligatoire pour le bail commercial. Le bail verbal est une option.
Dans la pratique, la rédaction d'un bail commercial par écrit (support papier ou électronique) est vivement conseillée. Il présente des avantages en fournissant une preuve de l'existence du contrat et en établissant clairement les obligations de chaque partie.
Bon à savoir : le bail commercial doit être rédigé par un notaire dans deux situations : lorsque la durée du bail dépasse 12 ans ou lorsque le bail concerne un établissement de débit de boissons.
Le contenu d’un bail commercial
Le bail commercial écrit doit contenir certaines mentions obligatoires. En voici quelques-unes :
- le droit au renouvellement du bail ;
- la durée minimale du bail et la durée du bail renouvelé ;
- la possibilité de résolution anticipée du bail ;
- la révision du loyer ;
- le montant des charges, impôts et taxes ;
- le dépôt de garantie ;
- les modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial ;
- les modalités pour demander le renouvellement du bail.
En dehors des mentions obligatoires, les parties sont libres d’ajouter des clauses supplémentaires.
Les documents à annexer au bail commercial
Le bailleur doit annexer au contrat de bail commercial certains documents :
- un état des lieux ;
- une annexe environnementale pour les surfaces supérieures à 2000 m2 ;
- un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances ;
- la liste des travaux réalisés depuis trois ans et ceux prévus pour les trois années à venir ;
- un diagnostic de performance énergétique ;
- un état des risques naturels et technologiques.
Vous l’aurez compris, le bail commercial est bien plus qu’un simple contrat de location. Il permet aux entrepreneurs de domicilier leur activité professionnelle et donc de lancer leur activité entrepreneuriale.
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Juriste, titulaire d'un Master 2 Droit de la coopération économique et des affaires internationales à l'université de Hanoï, Vietnam et d'un Master 1 Droit privé international et comparé à l'université de Turin, Italie.
Anaïs ROBIN
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