Bail commercial et clause d'échelle mobile, comment la rédiger ?

Conditions pour inclure une clause d’échelle mobile à un contrat de bail commercial

La clause doit être rédigée de façon claire et intelligible. Elle s’apprécie au jour de la conclusion du bail commercial.

Pour qu’une clause d’échelle mobile ne soit pas nulle elle ne peut pas prévoir une révision du loyer qu’à la hausse. Par exemple, si le bailleur prévoit que le loyer ne diminuera pas même si l’indice fixé diminue, alors la clause sera considérée comme nulle. La clause d’échelle mobile ne pourra pas non plus être indexée sur un indice illicite comme le cours du cannabis.

Par ailleurs il est conseillé d’insérer le mot « automatique » dans de la clause pour éviter toute confusion et faire en sorte que la révision du loyer s’effectue bien automatiquement.

Enfin, l’index choisi par les parties devra être en relation avec l’activité d’une des parties au bail. Aussi, elles ne pourront pas indexer le loyer sur un indice fondé sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou salaires, ou sur les prix des biens, produits ou services. On pourra par exemple indexer une clause d’échelle mobile sur l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE.

Pourquoi inclure une clause d’échelle mobile à mon contrat de bail commercial ?

Ne pas confondre clause d’échelle mobile et révision triennale sur bail commercial

La révision triennale est un mécanisme au sein du bail commercial qui permet aux parties de réviser le contrat de bail tous les 3, 6 et 9 ans en fonction de deux indices fournit par l’INSEE (l’indice des loyer commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires). Alors que la clause d’échelle mobile peut prévoir une révision annuelle par exemple sur n’importe quel indice.

Les avantages de la clause d’échelle mobile

Contrairement à la révision triennale on peut indexer une clause d’échelle mobile sur n’importe quel indice tant qu’il a un rapport direct avec l’activité d’une des parties au bail. 

La révision est automatique, elle se distingue donc de la révision triennale qui doit être demandée. La clause d’échelle mobile est donc beaucoup plus libre car elle est prévue et négociée par les parties au contrat.

La clause d’échelle mobile a-t-elle des limites ? 

La clause d'échelle mobile a ses limites posées par le code de commerce

En effet, l’article L145-39 du code de commerce prévoit que lorsque le prix du loyer est augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix du loyer précédent, alors une révision peut être demandée. Aussi l’article prévoit que la variation de cette révision ne peut augmenter le loyer que de 10% maximum par rapport au loyer acquitté l’année précédente.

Les effets rétroactifs et prescription de la clause d'échelle mobile

Si les parties n’appliquent pas la clause d’échelle mobile prévue au contrat, la personne lésée par la non-application de la clause pourra demander une réduction ou un remboursement du loyer en conséquence de ce qui a été trop payé ou impayé. La personne lésée pourra remonter jusqu’à 5 ans à partir de la demande de recouvrement des loyers (article 2224 du code civil).